La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales marque un tournant important dans la pratique des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Entrée en vigueur le 27 juin 2026, cette réforme met fin à une pratique largement répandue consistant à conclure de telles cessions par un simple acte sous signature privée, sans intervention d’un professionnel du droit.
Désormais, la cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit impérativement être constatée par un professionnel habilité, sous peine de nullité.
Un nouveau formalisme obligatoire
L’article 68 de la loi insère un nouvel article 1865-1 dans le Code civil imposant que toute cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée :
- par acte authentique reçu par un notaire ;
- par acte contresigné par avocat ;
- ou par acte établi par un expert-comptable lorsque celui-ci est légalement habilité à recevoir cet acte.
À défaut de respecter ce formalisme, la cession encourt la nullité. Cette sanction particulièrement sévère traduit la volonté du législateur de sécuriser les mutations portant sur des actifs immobiliers indirectement détenus au travers de sociétés.
Pourquoi une telle réforme ?
Le Gouvernement poursuit plusieurs objectifs.
En premier lieu, il entend lutter contre les montages frauduleux utilisant des sociétés civiles immobilières ou d’autres sociétés à prépondérance immobilière comme vecteurs de dissimulation patrimoniale.
En second lieu, la réforme vise à prévenir les usurpations d’identité, les faux actes et les prises de contrôle frauduleuses de sociétés, phénomènes qui se sont multipliés ces dernières années.
Enfin, le législateur souhaite renforcer la traçabilité des opérations afin de faciliter les contrôles fiscaux et la lutte contre le blanchiment de capitaux.
L’acte d’avocat : un véritable outil de sécurisation
Parmi les professionnels désormais habilités à recevoir ces actes, l’avocat occupe une place centrale.
L’acte contresigné par avocat, prévu par l’article 1374 du Code civil et par l’article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971, ne se limite pas à authentifier la signature des parties.
En le contresignant, l’avocat certifie avoir pleinement informé les parties sur les conséquences juridiques et fiscales de leurs engagements. Il est donc source d’une sécurité juridique maximale pour les parties puisqu’il fait selon le Code civil « foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui des héritiers ou ayants-cause ». L’acte d’avocat offre ainsi une sécurité juridique nettement supérieure à celle d’un simple acte sous signature privée.
Son intervention implique notamment :
- la vérification de la capacité et des pouvoirs des signataires ;
- le contrôle du respect des clauses statutaires (agrément, préemption, inaliénabilité) ;
- l’analyse des incidences fiscales de la cession ;
- la sécurisation de l’ensemble des stipulations contractuelles.
Une conséquence directe : le renforcement des obligations LCB-FT
Cette réforme emporte également des conséquences importantes pour le professionnel qui reçoit l’acte.
L’avocat intervenant dans une telle opération est soumis aux obligations de vigilance prévues par les articles L. 561-2 et suivants du Code monétaire et financier.
Concrètement, avant toute signature, il lui appartient notamment :
- d’identifier les parties ;
- de vérifier leur identité ;
- d’identifier le ou les bénéficiaires effectifs ;
- de comprendre la nature économique de l’opération ;
- d’exercer une vigilance sur l’origine des fonds lorsque les circonstances l’exigent ;
- d’apprécier le niveau de risque présenté par la transaction.
Ces diligences ne sont plus de simples recommandations professionnelles : elles constituent de véritables obligations légales dont le non-respect est susceptible d’engager la responsabilité du professionnel.
Lorsque les conditions prévues par le Code monétaire et financier sont réunies, l’avocat peut également être conduit à effectuer une déclaration de soupçon à TRACFIN selon la procédure spécifique applicable à la profession d’avocat, laquelle transite, dans les cas prévus par la loi, par l’intermédiaire du Bâtonnier.
Un impact pratique immédiat
Pour les associés de SCI, de holdings immobilières ou de toute société à prépondérance immobilière entendue au sens applicable en matière de droits de mutation, cette réforme modifie profondément les modalités de réalisation des opérations.
Les cessions conclues « sous seing privé » entre particuliers, sans intervention d’un professionnel, ne sont désormais plus envisageables lorsqu’elles entrent dans le champ de cette nouvelle obligation.
Les parties devront désormais anticiper la constitution d’un dossier complet comprenant notamment les justificatifs d’identité, les éléments relatifs aux bénéficiaires effectifs, les documents sociaux ainsi que toutes les informations nécessaires à l’accomplissement des obligations de vigilance.
Une réforme qui conforte le rôle de l’avocat
Au-delà du nouveau formalisme, cette réforme reconnaît pleinement le rôle de l’avocat comme acteur de la sécurité juridique des opérations patrimoniales.
Par son expertise en droit des sociétés, en fiscalité et en conformité, l’avocat garantit non seulement la validité de l’acte, mais également la sécurisation de l’ensemble de l’opération au regard des exigences croissantes de lutte contre la fraude et le blanchiment.
Dans un contexte de renforcement continu des obligations déclaratives et des contrôles, le recours à un acte d’avocat constitue désormais bien davantage qu’une garantie : il devient un véritable instrument de prévention des risques juridiques, fiscaux et pénaux.
Références
- Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, art. 68.
- Article 1374 du Code civil.
- Article 66-3-1 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971.
- Articles L. 561-2 et suivants du Code monétaire et financier.